اما اگر پیش از اجاره کردن خانه، اطلاعات کافی از قوانین اجاره ‌نشینی نداشته باشید، مشکلات برایتان بیشتر خواهد بود.

 آگاهی از قوانین رهن و اجاره و نکات حقوقی اجاره خانه باعث می شود در هنگام عقد قرار داد و پس از آن، دقت لازم را به عمل آورده و از مشکلات احتمالی آینده جلوگیری نمایید.

 گرچه در حال حاضر با گسترش بیماری کرونا و نیز بالا رفتن تورم و قیمت خانه و رهن و اجاره ها، دولت قانون اجاره خانه در کرونا را ارائه کرده تا در این شرایط سخت، کمک حال مستاجران باشد. اما همچنان برای اجاره کردن خانه باید از یک سری نکات حقوقی آگاه باشید.

نگرانی‌های اجاره‌ نشینی

همواره مستاجرین نگرانی های زیادی در رابطه با اجاره منزل یا مغازه دارند. زیرا هر ساله دعاوی حقوقی زیادی در رابطه با مشکلات متعدد میان موجر و مستاجر ایجاد می‌شود.

 در بسیاری از موارد به علت عدم آگاهی مستاجرین از حقوق قانونی خود، موفق به اخذ آن نشده و با مشکلات بیشتری دست و پنجه نرم خواهند کرد.

 یکی از دغدغه های اصلی مستاجرین، عدم پرداخت به موقع رهن یا ودیعه توسط موجر در هنگام تخلیه خانه است.  

زیرا مستاجر بدون مبلغ ودیعه خود، نمی‌تواند خانه دیگری اجاره کند و از طرفی در اکثر موارد، موجر در صورتی پول ودیعه یا رهن را پرداخت می‌کند که مستاجر جدیدی برای خانه پیدا شود و مبلغ رهن را گرفته و به مستاجر قبلی می پردازد.

 اما با توجه به این روال، قانون حقوقی را برای هر دو طرف یعنی موجر و مستاجر تعیین کرده تا حق هیچکدام پایمال نشود. از طرفی از لحاظ قانونی، موجر موظف است مبلغ رهن را پس از اتمام زمان قرارداد به مستاجر پرداخت کند.

 علاوه بر این مستاجرین می‌بایست نسبت به وظایف خود و نیز وظایف موجر آگاه باشند و موارد حقوقی مرتبط با اجاره ‌نشینی که اکثراً موجب اختلاف میان دو طرف می‌شود را شناخته تا در هنگام اجاره خانه با مشکلی مواجه نگردند.

اگر موجر پول مستاجر را ندهد، چه باید کرد؟

همانطور که در قبل اشاره کردیم، یکی از معضلات اصلی میان موجر و مستاجر،  پس ندادن پول پیش مستأجر یا تأخیر در پرداخت است.  

یکی از وظایف مالک آن است که پس از اتمام قرارداد اجاره نامه در صورت عدم تمدید آن، مبلغ ودیعه یا رهن را به مستاجر برگرداند.

رهن یا ودیعه مبلغی است که هنگام عقد قرارداد اجاره نامه به عنوان ضمانت و جبران خسارت های احتمالی از جانب مستاجر به موجر داده می شود.

و اما اگر مالک پس از اتمام قرارداد، پول مستاجر را پس ندهد، قانون چه می‌گوید؟ از نظر قانونی عدم استرداد مبلغ رهن توسط موجر، نقض تعهد حقوقی خواهد بود.  بدین ترتیب مستاجر می تواند با ارائه مدارک، دادخواست حقوقی مبنی بر مطالبه پول رهن خود را تنظیم کرده و پس از طی کردن مراحل قانونی، موجر را محکوم نماید.

 ضمن آن که چنانچه در دادگاه ثابت شود که مالک دارای تمکن مالی بوده ولی از پس دادن پول پیش خانه به مستاجر امتناع می ورزد، حکم جلب او را نیز می‌توان دریافت کرد.  از نکات مهم دیگر در صورت عدم پرداخت مبلغ رهن مستاجر آن است که می توان علاوه بر درخواست مجازات، خسارت تاخیر تادیه را نیز از مالک مطالبه کرد.

 در نهایت چنانچه موجر از پرداخت پول رهن خودداری کند، دادگاه حکم توقیف اموال مالک را معادل ودیعه یا رهن خواهد داد.

البته باید توجه داشت که مستاجر در صورتی می‌تواند شکایت فوق را انجام دهد که خانه را تخلیه کرده و بتواند گواهی لازم مبنی بر عدم پرداخت رهن را در دادگاه ارائه دهد. در غیر این صورت موجر نیز می‌تواند نسبت به عدم تخلیه منزل از مستاجر شکایت کند.

شرایط اجاره‌ خانه یا مغازه چیست؟

موجر، مالک محل مورد اجاره باشد.

مدت زمان اجاره مشخص باشد. زیرا در صورت عدم تعیین آن که عموماً یک سال است، اجاره نامه باطل خواهد بود.

اجاره نامه باید در دو نسخه به صورت کتبی نوشته و تنظیم شود و در اختیار موجر و مستاجر قرار بگیرد.

امضای دو شاهد در قرارداد اجاره نامه لازم است.

موجر و مستاجر باید عاقل و بالغ باشند.

امکان اجاره دادن ملک توسط مستاجر وجود دارد، مگر آنکه در اجاره ‌نامه این حق از وی سلب شده باشد.

حقوق و تکالیف مالک

تحویل مورد اجاره مانند منزل مسکونی و یا مغازه پس از انعقاد قرارداد به مستاجر

پرداخت پول پیش خانه یا سرقفلی مغازه پس از اتمام قرارداد به مستاجر

انجام تعمیرات لازم و اساسی مورد اجاره مانند: تعمیر سیستم سرمایشی و گرمایشی، آسانسور و ... در حقیقت تمامی موارد اساسی ساختمان باید به طور سالم به مستاجر تحویل داده شود.

تسویه کامل قبوض آب، برق، گاز و تلفن

دریافت اجاره‌ بها از مستأجر مطابق با قرارداد اجاره نامه

حقوق و تکالیف مستاجر 

پرداخت اجاره بها مطابق با قرارداد اجاره نامه.

در برخی مواقع در اجاره نامه ذکر شده است که در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر، امکان فسخ قرارداد از طرف موجر وجود داشته و مستاجر می بایست محل مورد اجاره را تخلیه نماید. در مواقعی نیز مبلغ رهن زیاد بوده و دیگر اجاره ‌بها از مستأجر دریافت نمی‌شود.

تخلیه مورد اجاره در زمان اتمام قرارداد

انجام تعمیرات غیر اساسی از جمله تعویض لامپ، قفل درب و ...

گرچه باید توجه داشت که تمامی این موارد در قرارداد ذکر شده باشد. زیرا در برخی مواقع هزینه تعمیرات جزئی نیز توسط مالک پرداخت می شود و در برخی دیگر بر عهده مستاجر است.

پرداخت قبوض آب، برق، گاز و تلفن پس از عقد قرار داد

پرداخت حق شارژ

عدم ایجاد خسارت به محل اجاره. در صورتی که به محل اجاره توسط مستاجر خسارت وارد شود، مستاجر موظف به پرداخت مبلغی بابت جبران خسارت و یا تعمیر آن است.
عدم تغییر شغل در اجاره مغازه، مستاجر نمی‌تواند بدون توافق موجر، کارکرد مغازه را تغییر دهد.
دریافت مبلغ رهن یا سرقفلی پس از اتمام قرارداد اجاره نامه
پرداخت هزینه تعمیرات اساسی منزل توسط مالک

فسخ اجاره نامه

عموما در هنگام تنظیم قراردادهای اجاره، مبلغی به عنوان خسارت به منظور فسخ اجاره نامه در نظر گرفته شده است. برای فسخ قرارداد اجاره نامه از طرف هر کدام از موجر یا مستاجر، باید دلایل قانونی وجود داشته باشد.

 به عنوان مثال اگر مستاجر در محل مورد اجاره، امور غیر قانونی انجام دهد، مالک می‌تواند بدون پرداخت خسارت، خواهان فسخ قرارداد شود و یا حتی از طریق شکایت از مستاجر، مسئله را پیگیری نماید.   یا اگر مستاجر در محل مورد اجاره مورد اذیت و آزار از سوی موجر قرار بگیرد یا محل مورد اجاره بنا به دلایل مختلف غیر قابل سکونت باشد، می‌تواند بدون پرداخت خسارت به فسخ قرارداد اقدام کند.

 اما اگر برای فسخ قرارداد اجاره نامه دلایل قانونی وجود نداشته باشد، چنانچه در قرارداد این مسئله ذکر شده باشد، عموما مستاجر یک ماه زودتر باید به موجر اطلاع دهد و پس از تسویه حساب با او، قرارداد اجاره نامه به اتمام خواهد رسید.

 ضمن آن که خسارت فسخ قرارداد چنانچه در متن اجاره نامه آمده باشد، باید توسط مستاجر به موجر پرداخت شود. در صورتی که موجر بدون دلیل قانونی خواهان فسخ قرارداد باشد نیز موظف به پرداخت خسارت مذکور به مستاجر است.

برخی نکات مهم قوانین اجاره نشینی

اگر مستاجر خسارتی به منزل یا مغازه وارد کند، موظف به تعمیر آن  و یا پرداخت مبلغی بابت خسارت است. اما چنانچه مستاجر از پرداخت خسارت خودداری نماید، مالک می تواند به دادگاه شکایت کرده و دادگاه مبلغ خسارت را از پول پیش مستاجر کسر خواهد کرد.

مستاجر موظف است در زمان اتمام قرارداد محل مورد اجاره را تخلیه کند. در غیر اینصورت مالک می‌تواند با شکایت در دادگاه، مستاجر را اجبار به تخلیه نماید.

برای این امر نیز موجر باید مبلغ رهن و پیش پرداخت را به مستاجر برگرداند. در بسیاری از موارد چک تضمین تخلیه هنگام عقد قرارداد از مستاجر دریافت می شود تا در صورت عدم تخلیه توسط آن، موجر چک را به اجرا بگذارد.

چنانچه قرارداد اجاره نامه به اتمام برسد و مستاجر بنابر دلایل مختلف نتواند در زمان مقرر، محل مورد اجاره را تخلیه نماید، می‌تواند تقاضای مهلت کند.  

در این شرایط، دادگاه پس از بررسی وضعیت مستاجر، یک ماه به او مهلت می‌دهد و مستاجر موظف است کرایه یک ماه را به مالک پرداخت کند.

در هنگام عقد قرارداد اجاره نامه، فسخ قرارداد و یا تمدید آن، که به صورت ثبت رسمی در مشاور املاک صورت می‌پذیرد، هر دو طرف موظف به پرداخت حق کمیسیون به مشاور املاک هستند.

قوانین تمدید اجاره در شرایط کرونایی

این روزها با توجه به شیوع بیماری کرونا که مشکلات زیادی از نظر اقتصادی برای مردم و جامعه ایجاد کرده است و نیز برای رعایت اصول بهداشتی، دولت در ۸ تیرماه سال ۱۳۹۹، طرحی در ستاد ملی مبارزه با کرونا به منظور حمایت از مستاجر به تصویب رساند.

 بر اساس طرح مذکور، کلیه قراردادهای اجاره ای که از این تاریخ به اتمام می‌رسند، به طور خودکار تمدید خواهند شد.

 همچنین در این طرح، افزایش اجاره بها تا سقف مصوب مجاز بوده و اعتبار این مصوبه تا ۳ ماه پس از عادی اعلام شدن شرایط کشور توسط وزارت بهداشت و درمان است.

بدین ترتیب بر اساس مصوبه مذکور، قراردادهای اجاره ای که از تاریخ ۱۵ تیر ماه ۱۳۹۳ به اتمام می‌رسند، با افزایش اجاره بها مطابق با میزان اعلام شده که در تهران ۲۵ درصد، در کلانشهرها ۲۰ درصد و در سایر شهرستان ها ۱۵ درصد است، به طور خودکار تمدید می گردد.

گرچه باید توجه داشت که تمدید اجاره نامه و اجرای مصوبه فوق به شرایط زیر بستگی دارد:

مستاجر در دوران اجاره فعلی به تعهدات خود عمل کرده باشد و در غیر این صورت اگر بنابر تشخیص دستگاه قضایی، مستاجر باعث ضرر و زیان به مالک شده باشد، مشمول تمدید نخواهد بود.

اگر مالک در دوره اجاره، ملک را به صورت رسمی به فروش برساند، مستاجر ظرف مدت ۲ ماه باید ملک را تخلیه کند.
مستاجر سقف اجاره تعیین شده را نپذیرد.